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川普带来湾区房市荣景 旧金山却面临考验

  对硅谷的屋主或投资者来说,从2012年以来应该是房价、房租的丰收期,享受房价增长,坐收高房租,卖屋不愁被砍价,牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人,却可能是无奈与痛苦,面对高涨的租金和高企的房价,好像永远赚不够钱,连工程师都会说:“别以为我在硅谷很好过!”

  先来说说好消息。这几年虽然房市火热,但有涨就有跌,尤其经历过2007年以来的次贷风暴,不少人心里确实有一个声音:“涨那么多,是不是会出现房市泡沫呢?”

川普带来硅谷房市的兴荣

  据KPIX 5报导,湾区房地产公司DeLeon Realty,首席执行官Michael Repka认为,去年秋天,美国大选之前他们也很担心房市的动荡,不过随着川普的当选,印证了一件事,湾区房市继续欣荣。

  2016年DeLeon Realty销售了135户住房,获得4.05亿美元的销售收入,然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家,这些买家多持有大笔现金攻买豪房,但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严,使得中国买家大幅缩水。

  中国的中产阶级难以在美国买房,Repka表示,这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家,DeLeon Realty的业绩却没有衰退,原因是“在川普执政下,市场正在快速发展。”Repka说。

  从川普当选,到2017年的秋天,DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图(Palo Alto)和阿瑟顿(Atherton)的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

  据网络媒体BISNOW报导,湾区房市的泡沫确实不存在,但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑,如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区,这将面临大量基础工作缺人的窘境,例如交通业、服务业、医疗业等等,缺少这些人社会结构将会失衡。

  USC Lusk房地产总监理查德·格林(Richard Green)统计,加州的多户型住宅(Multifamily)的自然空置率约为5%,如果房贷利率超过这个水平,租金将会开始下降。但是,当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下,也就是说,当空置率低、利率升高的情况下,租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑,但由于空置率很低,房租租金可能会上涨,并继续上涨。

要搭上旧金山的住房列车,不总是那么容易

  格林说,圣马刁县(San Mateo)为了减少住房需求,甚至考虑牺牲商业发展,以降低就业率。格林认为,在旧金山湾区的新建筑如此之少,是因为金融和监管环境的阻碍,直接影响住房的供给量。

  租金太过昂贵,导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导,两年一度的露宿者人口普查,今年圣塔克拉拉县(Santa Clara)记录有7,394人露宿,这个数字比两年前增长了13%;露宿人口中有2,530人,是25岁以下的青年,或是没父母陪伴的孩童,比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵,租不起房而流落街头?

兴建住宅的难题

  因此,格林不认为有房市泡沫的问题,他却认为,关于泡沫的问题不在于房地产本身,而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱,才是房市的根基,所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看,大多数的“用户”确实口袋不浅,但地区有旺盛的住房需求。

  FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德(Emile Haddad)认为,在湾区市场非常有活力,有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中,但是也有很多跟传统行业连结,如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化,大约有80%到加州进行风险投资的人,都会去湾区。

  在美国房地产市场中,旧金山湾区没有其他对手,即便是纽约。哈达德表示,唯一的困难是前期开发过程,开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇(Matt Lituchy)表示,湾区在创造住房比例方面做得不好,在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量,每天通勤的人数有几十万人,他们无法真正居住在湾区。

  里塔奇认为,我们现在确实盖了比较多的房子,但是需求量犹如水库般巨大,建造的速度却只是涓滴之流。

  湾区总能吸引高技术、高阶人才进入,这已经无庸置疑,现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特(Witte)表示,旧金山约有12%的就业人士接受食物救助,如果这些人无法待在旧金山,那么甚至影响到科技业。

  Shorenstein物业副主席格伦·夏农(Glenn Shannon)打趣说,在旧金山机场和PG&E工作,或许不如在Facebook和Google那么有吸引力,但是我很难想像,缺少这些工作人员,湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员,例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训,但是如果他们缺乏负担能力,湾区将无法留住他们。

  住在旧金山湾区会令人很开心,这里有数一数二的气候,数一数二的知名大学和科技公司,还有数一数二的多元群族,大家都可以来到这里寻找梦想,但前提是你要负担得起住房开销,这是“财库”也是“残酷”的问题。