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美国房地产联合集资的十个重要评估因素

最近几年,流行以联合集资(众筹)方式投资房地产,此方法为那些想要通过投资多户型房产和商业地产,以获取被动收入的投资者提供了巨大的机会。联合集资,就是多个投资者出资以完成一个共同的投资目标。在房地产方面,主要是关于合并股权以购买物业,通常以商业贷款为杠杆,通过持有或融资以期获得升值或现金周转。

利用联合集资方式,达到共同目标:获利,弥补个人力量有限的缺憾

利用联合集资方式,达到共同目标:获利,弥补个人力量有限的缺憾

因而,当机会来临时,我们需要知道这些机会需要注意什么。在此,我汇集了评估集资时的十个重要因素,以尽可能取得最全面和最成功的投资。

1、资格

弄清联合集资的要求,你是一个合格投资者(也叫投资大户或认证投资者),还是老练投资者(非合格投资者)。多数集资单位是根据美国证券交易委员会(SEC)条款D的两项免除其中之一而设置的。

A.506(b)要求每笔交易的非合格投资者不超过35人。这只不过是一个广泛的定义,意味着投资者具有良好的财务知识。合格投资者可不限量。506 (b)只允许赞助者为现有的客户群提供投资机会。

因此,如果你对来自合格投资者的交易有兴趣,请确保建立一种关系,通常从它们的网上注册开始。

B.豁免506(c)投资要求所有投资者均为合格投资者(最低个人净资产100万美元起;或者个人净收入20万美元,配偶合并净收入30万美元)。与506(b)不同的是,506(c)通常要求经过会计师(CPA)或第三方服务机构的验证。

2、追踪记录

由于联合集资是被动的(投资者无法管理及无责任义务),因此,赞助商对于他们选择的行业和地区的专业知识,及有可证明的追踪记录就显得非常重要。好的集资商和赞助商,通常与专家合作,为他们的投资人带来新的资产类别和管理协议,尽职调查是关键。赞助商应该清楚地阐明,为什么他们喜欢这项交易,以及存在什么样的风险缓解。

3、优先回报

很多稳定的物业通过向租户收取租金而产生收入。这些联合集资的赞助商通常会给投资者提供一个优先回报。该回报是投资者投资本金的年回报(例如:每10万美元投资回报8%,等于每年8,000美元)。该回报以预定的利率累积,并且必须在出售该物业时的任何利润分配之前支付。

一些交易将具有与投资者初始投资挂钩的优先收益,而其他交易将以收到的实际净现金流量的百分比形式确定该回报。

4、股息或分红

股息经常与优先收益混为一谈。股息是不同的,它们是交易持有期间的实际支付,通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于扩充了空间,或增加了康复工作可能会延迟分红,直到物业的现金流量足以支付这些款项。股息最终由发起人酌情支付,并可能因持有期间产生的意外费用,或出现空缺而中断。

5、税

赞助商应积极地减少,房地产交易所收到的应纳税所得额。例如,一些赞助商会进行成本细分研究,并引入第三方以加速折旧,进一步减轻所支付股息的应纳税义务。股息通常是以K-1表格报告的,其中应包括折旧规避。

6、报告期

赞助商应在投资过程中,提供有关物业状况和管理的进度报告。有些赞助商通过租户会计提供非常详细的租户资料,而其他人仅提供现金流量或财产概况。向赞助商询问以前的报告,看看通常提供什么样的资料。一般来说,它们是与所支付股息(每月或每季度)的间隔时间相同。

7、利润分配

联合集资交易的一个共同特征,是出售时的净利润,与分配给赞助商的部分和投资者的余额分开。这些利润是在收盘成本和清算费用后剩下的,再支付优先回报和初始投资者本金返还。根据风险性评估,赞助商参与程度和总体回报结构,交易中分配利润的百分比可能会有很大差异。

8、赞助费

联合赞助商从一个或多个以下类别中获得补偿:

A. 预付费用
这些费用出自于所筹集的金额,以补偿投资者所花费的时间和金钱以查找和审查交易,确保贷款和为投资者组织集资。这笔钱没有正式的术语,但通常称为赞助费、收购费或尽职调查费。这些与贷方、律师、所有权公司和检查员等实体的第三方费用分开。

B. 资产管理费
在持有期间,由于为维持联合集资的成功运作,花费了时间管理及产生的费用,一些发起人将获得补偿,通常是收取的租金或净现金流量的百分比,在给投资者分红的同时支付,即利润分配。

通常,物业的大部分价值源自于销售时。一个成功的集资者通过一定的净利润百分比获取奖励,以帮助完成交易并使利润最大化。净利润百分比会因交易而异,为达到足够高的利润,赞助商在整个投资期间投入大量时间和精力,来最大限度地提高收益。

9、退出计划

联合集资是非流动的,是被动投资,意味着赞助商决定如何执行计划,和何时出售财产。一个好的赞助商将有一个退出计划,具有预计的持续期或年度范围,这取决于市场条件。由于大部分价值在早期创造,大多数增值交易的长度将会更短。许多稳定的物业交易将会更长,以利用增加的租金,并通过付清债务增加股本和稳定的现金周转。

10、投票权

大多数联合集资成立为有限责任公司。有限责任公司以B类经理的赞助商购买并出售该物业。A类投资者将被正式纳入LLC的公司、经营协议,阐明其所有权比例。

一些有限责任公司也给予参与者投票权,可用于大型决策,例如改变管理、重组回报,或处理死亡或现有成员的转移。了解您作为投资者的权利类型,以及您的股票有哪些类型的可转让性(如果有的话)很重要。

这仅仅是房地产银团的许多组成部分的抽样,精通投资的人在评估机会时应该具备知识。了解联合集资是如何建立和运作的,这将帮助您做出最佳的投资选择。最后,一个好的合作伙伴将提供一个私人配售备忘录(PPM),向所有投资者提供广泛的分析和数据。