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为何旧金山湾区房价未来会继续看涨?

旧金山湾区是创造美国奇迹的地方。自从1848年北加发现黄金,造成全球范围的淘金热开始,旧金山湾区就以其独特的位置、优良的气候、创新的思维、敢为人先的精神,创造了一个又一个的美国奇迹,乃至世界奇迹。

一、湾区房地产的奇迹

如果说湾区的电子信息产业,缔造了全球高技术行业的奇迹,估计没有人会不同意。其实,在湾区创造的各类奇迹中,除了科学技术领域外,在教育、文化、体育、医疗、创业等等领域,也同样有着辉煌的记录,比如名列英国《泰晤士时报》世界顶尖高校前10位就有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所。即使在房地产领域,旧金山湾区也同样创造著美国房地产领域的奇迹。

比如,我们随机选择一栋目前上市的位于Palo Alto的房子(如下图),该栋房子建于1938年,迄今已经79年。1988年出售的价格是76万美元,1999年涨到130 万美元,2013年涨到332万美元,目前以480万美元挂牌出售。

这处Palo Alto的房子,从1988年至今涨了6倍。(MLS Listing)

这处Palo Alto的房子,从1988年至今涨了6倍。(MLS Listing)

从1988年至今的30年间,这个房子的价格已经涨了6倍多,平均每年的增长率达到18.27%。除了这个惊人的投资回报率之外,房主还一直住在里面,享受着湾区独有的美丽天气、独特人文以及温馨的家庭生活。

当然,你也可能觉得Palo Alto是一个特别的城市,它的投资回报不是一般的城市可以相比的。那我们就来选一个比较普通的城市,Hayward。下面这栋房子始建于1952年(如下图),1981年以2.85万美元买下,1999年以39.9万美元卖出。目前在市场上的挂牌价是74.5万美元。从1981年到2017年,36年间涨了26倍,平均每年涨了69%。

这处Hayward的房子,从1981年至今涨了26倍。(Paragon)

这处Hayward的房子,从1981年至今涨了26倍。(Paragon)

因为经常有美国其他州的客户找我买房,他们常常会谈起他们当地的房地产市场行情。比如一位从北卡来罗纳州的客人告诉我,他买了20年的房子,目前的价格仅仅比之前购买时多了百分之十几而已。

二、由历史看未来旧金山湾区房地产

通过对加州房地产市场历史行情的研究发现,加州房屋价格中位数的增长,从1968年之后都是有据可查的。在近50年的历史中,加州房地市场的涨跌经历了3个增长周期:第一个增长周期是1968年~1989年,加州房价连续上涨了21年。第二个增长周期是1996年春天~2007年中,房价连续上涨了11年的时间(中间2001年有稍微下跌);第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今,连续上涨了6年。当然,与以前连续上涨的21年或11年的周期相比,以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

下面图表列出了旧金山市、加州,以及美国在过去几十年的房价变动情况。我们可以很清晰地看到,旧金山领涨加州的房地产市场,而加州则领涨美国的房地产市场。

旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图。(Paragon)

旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图。(Paragon)

因此,从历史的角度来看,这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说,经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足,短期内不大会发生足以导致房价大幅下降的经济危机。

三、湾区未来房地产上涨的主要因素分析

1. 经济发展与人口增长

众所周知,人口增长是房价上升的第一驱动因素。那么为什么旧金山湾区会一直有比较强劲的人口增长呢?这是因为湾区是美国以及全世界最有经济活力的地区。1850年代,因为淘金热的兴起,旧金山湾区吸引了世界各地的人前来淘金,梦想致富。而自1950年代以来,由于电子和信息产业的发展,湾区同样吸引著全世界各地的人们,来寻求通过创业或就业改变自己的命运。

湾区9县的人口走势图。(加州财政局)

湾区9县的人口走势图。(加州财政局)

在过去的半个世纪里,通过创业,湾区成长了一大批世界顶尖的高科技公司,如惠普、Intel、苹果、甲骨文、谷歌、脸书、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功,都带来了数以百计、千计,甚至万计的新增就业人口。

San Jose在1970年代才是一个人口10万人的城市,而现在已经是100多万人口的大城市。50年间增加了10倍的人口,变成了美国前10位人口最多的城市。

目前,硅谷已经不再仅仅是湾区的硅谷,它已经成为了世界性的创业之都。除了美国境内的创业者蜂拥而来之外,中国、印度、英国、法国、以色列等其他国家的创业者和投资这也开始纷至沓来,希望利用硅谷得天独厚的创业环境,最大限度地帮助自己实现人生的价值和理想。

所以,只要硅谷的良好创业环境还在,创业人才继续涌来,那么这个驱动湾区经济的引擎就不会减弱,经济发展和人口增长就会长期持续。这必将带动湾区房地产价格的长期攀升。

2. 湾区可使用的土地日渐减少

湾区拥有独特的地理位置。它给我们带来了美丽的太平洋、山地、森林、河流,以及干旱的半沙漠地区等自然资源。但是对于经济发展来说,由于缺乏土地的充分供应,这不是一个好消息。因为这种情况必将导致土地价格的快速上涨,并带动房产价格的飞涨。

由于美国的土地私有制度,政府是很难把土地重新集合起来,做大规模的房地产开发。所以这种无地或少地的状况将长期存在,很难有所改变。如果去看谷歌的卫星地图,我们可以清楚地看到,可以用来继续开发的土地已经很少很少。

3. 二手房交易量严重不足

湾区除了没有充足的土地做开发之外,二手房交易的数量也严重不足。以旧金山市为例,2016年的成交量仅2,215栋,和2008年严重经济危机时的2,161 不相上下。即使是在湾区创业公司大量倒闭,科技股泡沫破裂的2001年,旧金山市也有2,694栋房子交易。

旧金山房市每年的出售数量。(Paragon)

旧金山房市每年的出售数量。(Paragon)

对于其他城市,情况也是大致类似。比如东湾Fremont市,23.3万的人口,目前在市场上销售的房子,包括了独立屋、联排和公寓,一共才211套。相比南加州比较热门的Irvine市,26.6万的人口,目前在市场上在销售的房子是792 套。同样的人口规模,同样是当地学区比较好的城市,同样是亚裔比较集中的区域,但是二手房销售的数据竟然相差4倍!