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中国人美国购房最全指南

相信各位投资者在美国购房时都会遇到形形色色的问题,初次碰上都会疲于应对。为此逸鼎投资精心为客户准备了详细的美国购房指南:

1. 没有绿卡的外国人可以在美国购房吗?
  美国是比较成熟的市场经济,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。具体问题可以和逸鼎投资的客户经理联系。

 

2. 为什么在美国购房

       在中国买一个普通公寓,现在就可以在美国买一个独栋别墅。相对而言,在美国买房子是已经极具投资价值。同时,也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备;作为度假或者养老的居所也是不错的选择。

面对成千上万的房子,投资者往往需要花费几个月的时间去找到理想的房子。逸鼎投资通过当地专业的房产经纪帮助您筛选出最具投资价值的房子,从而大大节省您的时间。

3. 我在美国购房以后可以移民美国吗?

一般讲,买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。 买房可以被视为一种投资行为。逸鼎投资可以为VIP顾客提供通过房地产投资移民美国的咨询服务。

 

4. 现在是投资美国房市的最佳时机吗?

在2008年底,美国很多城市的房价在持续暴涨了几年之后,开始下跌, 现在,不少地方的房价下跌了百分之30左右甚至更多,有的房价已经跌回到2000年初的水平。相对而言,美国目前的房子已经极具投资价值。但是,就如同股市一样,任何人都不可能在最低点完成交易。投资者要根据自己的资金情况和家庭情况决定投资的时间和购买房屋的地理位置。

 

5. 为什么你们推荐的主要都是房子(House)?

美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工很贵,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久产权的,土地在一直升值。相信大家都很容易弄明白这个道理。另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)

 

6. 为什么我在逸鼎投资上看好的房子很快就标记为已售出了?

在逸鼎上发布的房子都是经过了解当地市场的资深房产经纪千挑万选出来的,每个房子都经过仔细分析筛选确保极具投资价值,所以往往在发布后很快就卖出了。如果你已经有中意的房源,请尽快和我们的客户经理联系。


7. 美国购房可以贷款吗?

       逸鼎投资可以协助没有美国绿卡的国内购房者在美国办理贷款手续,首付30%以上,贷款利率大约为3%-5%(银行利率随时都在调整,具体以银行公布的为准)。如需贷款,请尽快和投资经理联络,由投资经理协助你在外资银行建立信用记录,以便以后获得较低的贷款利率。

 

8 在美国购房需要办理哪些手续?

美国每个州的法律法规都不一样。 但一般讲,需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多,手续更复杂,时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续,贷款一般需要2个月的时间。

 

9. 房产交易的基本流程是怎样的?麻烦吗?
       房产交易涉及下面的基本流程,如果不需要贷款,则会相对简单些。不过您不用担心,我们的客户经理会帮助您顺利完成整个交易流程:

1)         须有中国护照和合法来美的签证

2)         申请正式贷款提前批准信(30%以上首付)

3)         选择想要买房的地区,

4)         与你的房产经纪人讨论购买要求,经纪人介绍看房,选房

5)         填写买房出价合约书,付定金支票

6)         定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作

7)         做房屋检查

8)         要求维修

9)         审阅房屋各项结果报告

10)     审阅并与公证托管书上签章

11)     审阅前期屋主(产权)报告

12)     审阅白蚁检查报告

13)     购买房屋保险

14)     签署贷款资料

15)     公证托管结尾步骤(Close Escrow)

16)     最後交房检查

17)     银行放款

18)     资料登记

19)     交收钥匙

 

10. 养房子的主要费用是哪些?

1)  房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。
2) 房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险费每个月都在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等。
3) 物业费:物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业,都是自己建房自己维护,物业费为零或者每年只有一到两百美元;那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意,物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。
 

11. 我无法经常去美国,我的房子怎么办?

  逸鼎投资拥有专业的通过政府认证的房屋管理人员,如果您需要出租房子,我们可以帮助您出租房屋并处理所有相关的问题,包括每月巡查以及房屋维修。如果您不想出租,我们也可以帮你定期清洁、剪草及冬季维护。具体费用请和我们的客户经理联系。

 

12. 你们有看房团吗,怎么报名?

    为了帮助客户更好更快的买到满意的房子,逸鼎投资针对看房客户特别定制了北美VIP客户看房团,为每个客户量身定做,每日均可出发,经纪人全天陪同,轻松帮你完成从银行开户到交钥匙的购房全流程。具体行程请看

 

13. 我听说有人去美国购房被骗,有这回事吗?

一般而言,美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式,很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜,请切记如下几点即可避免:
(1). 以谁的名字买房。这个道理大家都懂,可实际上有些人听信熟人的一面之词,例如退税等等,把购房合同甚至最后产权登记的名字都写成其他人的名字。这里切记:除了你自己,不要写任何其他人的名字。

(2). 不通过房产经纪私下交易。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户(这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此是很安全的),购买者只要把款打入到监管账户就行了。如果你私下交易直接把钱付给房主的账户上,怎么保证房主会把产权给你就是一个问题了。

误区一: 一夜暴富心理

美国地产从不是一个可以牟取暴利的行业

很多想投资美国地产的中国投资者,由于经历过中国房地产泡沫时代,误以为美国房地产也会如此。所以大家最容易犯的一个错误就是一夜暴富心理。

事实上,美国政府通过征收房产税、租金的个人所得税等手段来抑制房地产过热;而且,美国的经济杠杆始终在有效地调控房价,统计结果显示,扣除通货膨胀的影响从1980年到2006年的26年间全美平均房价实际只翻了一番。

误区二:不做市场分析

投资者一定要对所投资的目标房产进行充分地分析

假设要在休斯顿买出租房,首先要搞清楚哪些区出租房需求大,其次搞清楚出租房的支出和收益,尤其要注意一些隐性支出和长期收益(如房价的增值),正确计算出回报率。

另外,如果要在休斯顿买旧房推倒建新房,首先要搞清楚哪些区值得建新房,其次要搞清楚大多数买主的喜好,什么样的房子最受欢迎。只有定位准确才可能在市场上立于不败之地。

不仅如此,还要把握整个房地产市场的发展趋势,通过对房地产市场历史规律、贷款利率的调整、国际局势、金融市场的波动等等的分析,大体预测房地产的未来趋势,进而提前作好必要的准备。

误区三:人云亦云

投资者应该通过分析,寻找未来新的房地产增长点,抢先占领这个市场才可能获得高回报率。而被大家已经炒热的区就失去了投资的价值,有头脑有眼光的投资者这时就应该寻找下一个可能的增长点。 “人无我有,人有我优,人优我廉,人廉我转”这个概念也适用于房地产投资。

误区四:任何事情都亲历亲为 一人单打独斗

投资者一定要有团队精神

房地产投资动辄几十万甚至上百万,可以称得上是一个大工程。无论是出租房的选择、购买和出租管理,翻修房的评估、购买和装修,还是新建房的选址、建造和出售等等,都不是一个人能够完成的事情。投资者需善于利用房地产经纪人、建筑商、装修公司、会计师等各类人士的专业知识和经验,并建立长期稳定的合作关系。短期暂时的合作一般很难建立充分的信任,不利于大宗款项的投资。

误区五:忽视投资的风险

尽管地产投资是目前美国市场上最稳定最可靠的投资之一,但是任何投资都有风险是毋庸置疑的。投资者在做房产投资时应该有这个心理准备,同时还应该具备预测和规避风险的能力。

我这里有一个简单的方法可以将房地产投资风险的伤害降到最小:在准备投资时,计算出最好情况(Optimistic)、一般情况(Most Likely)和最差情况(Pessimistic)下的 盈利,如果在最差情况下还能不赔钱将房产快速脱手,做到全身而退,那么这就是一个明智的投资。

综上所述,投资者想要美国购房不仅要有足够的财力准备,而且还要有知识和心理准备。对于以上提到的误区,投资者可以借助房地产经纪人的协助,通过整合各方资讯进行分析来避免,如果再能和专业人士组成团队,投资的回报率会更高。