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中国人美国置业成风 逸鼎投资助力掘金

逸鼎投资研究认为,依据2015年一季度美国房产市场数据显示,今年中国个人美国房产投资总额将会是2014年的一倍。在未来5到10年,逸鼎投资表示,中国个人美国房产投资总额会以每年150%到200%的平均速度增长。

在中国个人海外投资所青睐的国家当中,主要投资市场的北美,是以美国的纽约和加州,加拿大的温哥华和多伦多为核心,大概投资额是25亿美元。

 

美国置业客户最关心的两个问题,一个是房产的出租回报,一个是贷款利率。在中国,目前为止以上海和北京这种一线的大城市房价来看,每年出租回报率只有2%,而商业贷款利率大概是在8%,出租完全没有办法覆盖贷款利率。

 

同样再来看美国,贷款大概贷到70%,一般来讲首付只需要10%,但是出租回报率是7%,贷款利率只有2.3%,这意味着中小投资人在通过美国房产投资的过程中,不但可以实现以租养贷,同时可以获得丰富的现金流,可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金,就可以实现美国房产配置。这也正是众多的中国投资人会关注美国房产的重要原因。

 

中国投资者最青睐的海外投资目的地的排名分别为伦敦、悉尼、纽约、洛杉矶、旧金山、温哥华、墨尔本、多伦多、芝加哥、东京、新加坡、葡萄牙、马来西亚和济州岛。

 

根据这样的信息调研,在逸鼎投资海外房产的网站上的房源也重点关注这些城市,同时在这些城市都设有工作人员,不但可以帮助投资客户第一时间找寻房源,除此之外也可以为客户提供售后服务。

 

出海有风险,为了规避风险,逸鼎投资认为需要谨慎布局,做好调查。

  

通过研究客户需求,逸鼎投资认为,复杂的法律程序同样也是让中国投资人对于美国房产产生望而却步的心态的原因。海外楼市要做到,让客户通过一次点击,可以满足他所有的需求,同时解决所有的难题。 

此外,美国购房的客户都是终身制服务,所有客户在美国购买的房产,无论你是售后的出租、出售,包括你将来的处理,其实在座有一些逸鼎投资的老客户都会知道,你买了房子之后的水电物业,包括泳池的打理、花园的打理,都是当地的客服团队在进行处理,因此其实逸鼎投资是给客户提供一个终身制的服务。

  

到目前为止,逸鼎投资在美国的纽约、加州、德州、都有自己的工作人员,和当地一些大的开发商合作,做一些好的优质的美国地产项目,源源不断的推荐给国内的美国置业人。

 

美国房地产经纪人协会表示,近40%的中国买家会在当地生活。但仍有近一半的买家完全是为了投资,他们根本不打算入住,甚至从未踏入美国一步。

  中国买家正涌向美国。一些人希望他们的孩子能去美国就学,其他人正在寻找新的投资途径。不管如何,美国房地产经纪人都想要从中分一杯羹。

  

  如今,中国买家购房平均支出接近60万美元,这超过美国平均水平的两倍,其中很多交易还是现金支付。

  

  下面是美国中介吸引中国土豪美国置业的四个简单步骤:

  

  首先,你需要隶属于美国的一个大品牌。这样,不仅你的公司名称更容易识别,你也可以与身处另一大陆的中国富豪建立联系,赢得信任。

  

  比如,纽约人瑞安·谢尔曼和道格拉斯·马吉德之前在当地成立了一家独立的房产经纪公司,但之后他们还是决定,从今天2月起成为美国著名地产中介——“21世纪不动产”在纽约的加盟店。

  

  “我们加盟21世纪不动产,是因为它是世界上最大的地产中介,仅在亚洲就拥有2400多家店”,谢尔曼说。

  

  第二,雇佣了解中国语言和文化的经纪人。通过雇佣这样的员工来吸引中国客户,可以更容易地建立海外关系。

  

  一位叫做Sophine Hung的房产经纪人,会定期前往中国台湾和香港地区。谢尔曼说:“她会在那儿待上一个月,用网络工作。”Hung在那儿交朋友,建立联系,帮助业绩自然增长。

  

  几乎所有的房产业务都来自于口碑。她的投资者客户十分信任她,让她挑选房子。Hung说,“雇主们甚至都不知道花巨资买的房子是什么样子。”

  

  第三,扮演好客户的私人秘书。这包括银行排队服务,以及帮助客户的孩子进入美国最好的学校。

  

  为了让一对中国夫妇安心购买纽约学区房,Hung安排他们全家会见了当地最好学校的校长,并带领这对中国夫妇参观学校的设施。

  

  Hung还为她的客户操办银行服务,寻找便利的银行开设账户。她把来到纽约的中国客户安排在自己家里。当她去海外时,有时也跟客户同行。老客户信任她,把她介绍给新的客户。

  

  最后,建立和维护关系。中国人喜欢靠“关系”,建立联系。Hung说,中国人更愿意相信朋友介绍的人,他们有“关系”。

  

  谭卫敏(音译)是Rutenberg物业在纽约的经纪人,他有许多马来西亚籍的华裔客户。他与这些老客户保持联系,一有置业优惠就告诉他们。此外,他还为那些不自住的房主提供免费的物业管理服务。

  

  底特律地产商协会前主席萨尔特·马歇尔,平均每月会为中国投资者购买20处房产。其中主要是低价住房,中国投资者买下后就租赁出去,“我可以为中国客户提供一站式服务,他们甚至不需要踏进美国一步。”

  

  接下来的问题是,中国土豪青睐在美国哪些地方买房?

  

  根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计,截至今年3月的过去一年里,超过一半的中国买家在美国加利福尼亚州、华盛顿州和纽约市置业,花费在220亿美元左右。

  

  据香港房产网站“居外网”显示,最热门城市分别是加州洛杉矶、旧金山、圣地亚哥,纽约市和华盛顿州西雅图。

  

  居外网CEO安德鲁·泰勒说,加州特别有吸引力,这是因为接近中国,城市里又有大量华裔居民,那里的气候和生活方式也很受欢迎,“此外,当地高新技术产业蓬勃发展,许多中国人在那里工作。”

  

  加州房地产经纪人协会首席经济学家杨说,中国高端买家的涌入,已经推高了旧金山的房价。相对不富裕的中国买家不得不转战附近的奥克兰等地区,这同样拉升了那些地区的房价。

  

  而在西雅图,高技术企业和大学是一个很大的卖点。许多中国父母为在那儿工作或就学的子女购买了公寓。“他们来华盛顿工作,受教育或仅仅为了投资,”居外网CEO泰勒说。

  

  据纽约房地产经纪人谭说,在纽约,中国买家会花费数百万美元买下曼哈顿的房子,却不会入住。谭透露,他的客户置业花费在100万美元到400万美元不等,许多人仅仅是为了投资而购买。“他们将其作为对冲以保持外汇储备多样化”,谭说。

  

  居外网联合首席执行官泰勒说,中国买家也在佛罗里达州度假地区寻找待售房屋。在迈阿密,中国买家买下了新建的高端滨水建筑,这种房屋很容易能找到租客,收益诱人。

  

  越来越受美国置业者欢迎的是德克萨斯州,“特别是奥斯汀和休斯顿市”,泰勒说。德州一年的对华贸易近100亿美元。

  

  令人惊讶的是,位于德州达拉斯市附近的普莱诺(Plano),拥有的中国居民比例全国最高,为5.2%。

  

  但也许最意想不到的中国房地产投资地是密歇根州。

  

  “中国买家正在密切关注汽车行业的复苏,他们会在像底特律、萨吉诺和弗林特这样的制造业城市中买房”,泰勒说。然而,“大部分的购买纯粹是谷底投资,许多买家从来没有踏入美国。在底特律,新闻报道出价1美元的房屋拍卖引发了雪崩般的兴趣和一些购买量,”泰勒说。

  

  简单说,中国美国置业,再放到市场上收租。

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